俗稱(學理上稱“既有”)是一件方便弱勢群體、服務困難群體的好事。下面就舊樓加裝電梯話題簡單談幾個法律問題。
一是舊樓加裝(zhuang)電梯的法律依據何在?
無(wu)非是(shi)《中(zhong)華人民共(gong)(gong)和(he)國物(wu)權(quan)法》、《中(zhong)華人民共(gong)(gong)和(he)國建(jian)(jian)筑法》、《中(zhong)華人民共(gong)(gong)和(he)國城鄉規劃法》，以(yi)及在上(shang)述三部法律基礎(chu)上(shang)廣東省(sheng)建(jian)(jian)設廳作出的(de)《廣東省(sheng)既有(you)住宅(zhai)增設電梯的(de)指導意見》。
但舊樓加裝電梯目前看確實缺少法律依(yi)據(ju)。
A《中(zhong)華(hua)人(ren)民共和國物(wu)權(quan)法(fa)》第(di)七十六條(tiao)規定，下列事(shi)項由業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)共同決定：(六)改建、重(zhong)建建筑(zhu)物(wu)及(ji)其附(fu)屬(shu)設施;決定前款(kuan)第(di)六項規定的事(shi)項，應當經專(zhuan)有部分(fen)占(zhan)建筑(zhu)物(wu)總面積(ji)三分(fen)之二以(yi)上的業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)且占(zhan)總人(ren)數三分(fen)之二以(yi)上的業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)同意。
這一(yi)規定將電梯認定為附屬設施。
B《中(zhong)華人民(min)共和國建(jian)筑法》第二條，本法所(suo)稱建(jian)筑活動，是(shi)指各類房屋建(jian)筑及其(qi)附屬(shu)設施的(de)建(jian)造和與(yu)其(qi)配(pei)套的(de)線路、管道(dao)、設備的(de)安裝(zhuang)活動。
這一規定將加(jia)裝電梯認定為建(jian)筑活動。
C《中(zhong)華人(ren)民共和國城鄉規(gui)劃(hua)法》第(di)四十條，在城市、鎮規(gui)劃(hua)區內(nei)進行建筑物(wu)、構(gou)筑物(wu)、道路、管線和其他工程(cheng)建設的(de)，建設單位或者(zhe)個人(ren)應當向城市、縣人(ren)民政府(fu)城鄉規(gui)劃(hua)主管部門或者(zhe)省、自治區、直轄市人(ren)民政府(fu)確定的(de)鎮人(ren)民政府(fu)申請辦理建設工程(cheng)規(gui)劃(hua)許(xu)可證。
城(cheng)市(shi)、縣(xian)人民(min)政(zheng)府城(cheng)鄉規劃主管部門(men)或者省、自治區、直轄市(shi)人民(min)政(zheng)府確定的(de)(de)鎮(zhen)人民(min)政(zheng)府應當(dang)依法將(jiang)經(jing)審定的(de)(de)修(xiu)建(jian)性詳(xiang)細規劃、建(jian)設(she)工程設(she)計方案的(de)(de)總平面圖予(yu)以公布。
這一(yi)規定(ding)將認(ren)定(ding)為(wei)須(xu)辦(ban)理規劃許可證(zheng)的行(xing)為(wei)。
綜上，《廣(guang)東(dong)省既(ji)有(you)(you)(you)住(zhu)宅增設(she)電梯的指導(dao)意見(jian)》根據《中華人(ren)民共和(he)(he)國物權(quan)法》、《中華人(ren)民共和(he)(he)國建(jian)筑法》、《中華人(ren)民共和(he)(he)國城鄉規(gui)(gui)劃法》等法律(lv)、法規(gui)(gui)和(he)(he)有(you)(you)(you)關(guan)工程建(jian)設(she)技術標準的規(gui)(gui)定，結合我省實際，就既(ji)有(you)(you)(you)住(zhu)宅增設(she)電梯問題提出(chu)了指導(dao)意見(jian)。
《廣(guang)東(dong)省既有(you)住宅增設電梯(ti)的(de)(de)(de)指(zhi)導意見(jian)》參(can)考了(le)《物(wu)權(quan)法(fa)》第76條，實際(ji)上《物(wu)權(quan)法(fa)》沒(mei)有(you)說針(zhen)對(dui)加(jia)裝電梯(ti)的(de)(de)(de)問題，因(yin)為在立《物(wu)權(quan)法(fa)》的(de)(de)(de)時候，沒(mei)有(you)這個(ge)問題出現，立法(fa)者也沒(mei)有(you)考慮(lv)到。實際(ji)上，“改建(jian)(jian)和(he)重建(jian)(jian)”與“加(jia)建(jian)(jian)和(he)新建(jian)(jian)”根本(ben)是兩回(hui)事(shi)。當然不(bu)能因(yin)為找不(bu)到對(dui)應的(de)(de)(de)依據，就不(bu)做這個(ge)事(shi)情(qing)。這就需要(yao)創(chuang)新思維。
二是舊樓加裝電(dian)梯，應(ying)該是由(you)超過2/3產權(quan)業(ye)主說了(le)(le)算，還是必須由(you)全體產權(quan)業(ye)主說了(le)(le)算?
禪城規劃局官網《舊住宅樓(lou)加(jia)(jia)裝(zhuang)電梯條件及申辦(ban)規劃許(xu)可辦(ban)事指南》規定(ding)，舊住宅樓(lou)加(jia)(jia)裝(zhuang)電梯的條件之(zhi)(zhi)一(yi)是“加(jia)(jia)裝(zhuang)電梯應當經專有(you)部(bu)分占(zhan)(zhan)建筑物總(zong)面積三分之(zhi)(zhi)二(er)以上的業(ye)主且占(zhan)(zhan)總(zong)人數三分之(zhi)(zhi)二(er)以上的業(ye)主同意(yi)”。
正在征求(qiu)意(yi)見的(de)《廣州既(ji)有(you)住宅增設電梯試(shi)行辦(ban)法》，對加裝電梯的(de)申請人、條件、資金來源(yuan)、報建(jian)程序(xu)、工(gong)程監理、辦(ban)證程序(xu)、業(ye)主之(zhi)間的(de)協商補償等均作了(le)(le)具(ju)體的(de)規定。《辦(ban)法》明確了(le)(le)須滿足(zu)兩個“三分之(zhi)二(er)”：一是(shi)既(ji)有(you)的(de)建(jian)筑設計方案應(ying)當經專(zhuan)有(you)部(bu)分占建(jian)筑物(wu)總(zong)面積三分之(zhi)二(er)以(yi)上的(de)業(ye)主且(qie)占總(zong)人數三分之(zhi)二(er)以(yi)上業(ye)主同意(yi)，且(qie)方案應(ying)當征詢全體業(ye)主的(de)意(yi)見;二(er)是(shi)應(ying)當滿足(zu)有(you)關城市規劃、建(jian)筑設計、結構安(an)全和(he)消防(fang)安(an)全等規范、標準和(he)要求(qiu)。
上(shang)海市舊公房(fang)改裝電(dian)梯作為一項惠及(ji)老年居民(min)實事工程(cheng)，每年有人(ren)大代(dai)表提案，據說已是(shi)第(di)六(liu)次，但官方認為，改造前提必須所有住宅小區居民(min)同(tong)意(yi)方能實施，代(dai)表質疑物權法規定只(zhi)要三分之二多數同(tong)意(yi)即可(ke)。
《物權(quan)法》為何(he)抵不(bu)過政府部門的(de)(de)想法?因(yin)(yin)為加裝(zhuang)電梯(ti)必將(jiang)引起利(li)益關系的(de)(de)調整(zheng)，其中(zhong)一(yi)(yi)個就是(shi)(shi)業主(zhu)專有(you)權(quan)的(de)(de)損失(shi)。低層(ceng)業主(zhu)主(zhu)要(yao)的(de)(de)權(quan)利(li)是(shi)(shi)休息權(quan)、采光權(quan)和通行(xing)權(quan)，實踐證明要(yao)解決這個問題的(de)(de)根本途(tu)徑就是(shi)(shi)補(bu)償(chang)，沒有(you)別(bie)的(de)(de)。另外(wai)，如三分(fen)之二多數同(tong)意(yi)，另三分(fen)之一(yi)(yi)不(bu)同(tong)意(yi)，事實上加裝(zhuang)還(huan)是(shi)(shi)不(bu)可能的(de)(de)，這是(shi)(shi)我們必須考慮(lv)的(de)(de)因(yin)(yin)素。
三是何(he)為同意(yi)?
兩個“三(san)分(fen)之二同(tong)意(yi)(yi)”，到底是(shi)同(tong)意(yi)(yi)什(shen)(shen)么(me)?這(zhe)個目標方(fang)(fang)案一(yi)定要明確。有(you)(you)人會(hui)(hui)說“如果不出錢(qian)我就同(tong)意(yi)(yi)，有(you)(you)的(de)(de)人說出少一(yi)點錢(qian)我就同(tong)意(yi)(yi)。”不管(guan)是(shi)“三(san)分(fen)之二同(tong)意(yi)(yi)”還是(shi)百分(fen)之百同(tong)意(yi)(yi)，首先就應該(gai)包(bao)括費用按什(shen)(shen)么(me)比(bi)例分(fen)攤(tan)等問題，否(fou)則執行起來會(hui)(hui)沒有(you)(you)可操作(zuo)性。現(xian)行的(de)(de)公示無反對(dui)方(fang)(fang)法是(shi)難以做到這(zhe)一(yi)點的(de)(de)，應該(gai)是(shi)一(yi)一(yi)簽(qian)字(zi)表決(jue)方(fang)(fang)式。
四 的審(shen)批(pi)是(shi)形式審(shen)查還是(shi)實質審(shen)查?
目前的審查可分為三種：
其(qi)一，形(xing)式審查，即登記(ji)機關僅對申(shen)請是否符合法律要(yao)求進(jin)行審查，而不對登記(ji)事項(xiang)的(de)真偽調查核實。
其二，實(shi)質審(shen)查，即登(deng)記機關不僅對申請從(cong)形式上(shang)審(shen)查其是否合法(fa)，而(er)且對申請事項予以調查核實(shi)，以保證登(deng)記事項的法(fa)律(lv)效力(li)。
其三(san)，折衷審(shen)(shen)查，即登記(ji)機關對(dui)登記(ji)事項有重點的(de)(de)(de)進行審(shen)(shen)查，尤(you)其對(dui)有疑問的(de)(de)(de)事項予(yu)以審(shen)(shen)查，如果發現有不符(fu)合法律規定(ding)的(de)(de)(de)，則不予(yu)登記(ji)。但已登記(ji)的(de)(de)(de)事項不能因此而推定(ding)為(wei)完全真實，其登記(ji)事項的(de)(de)(de)真偽(wei)最終(zhong)取(qu)決于(yu)執法機關的(de)(de)(de)裁決。我國目前(qian)的(de)(de)(de)登記(ji)實際上采取(qu)的(de)(de)(de)是形式審(shen)(shen)查為(wei)主，實質審(shen)(shen)查為(wei)輔的(de)(de)(de)原(yuan)則。
但無論(lun)是(shi)形(xing)式審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)還是(shi)實(shi)質(zhi)審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)都不能(neng)完全排除(chu)對(dui)有(you)(you)關(guan)(guan)事(shi)(shi)實(shi)的(de)(de)合(he)法(fa)(fa)性(xing)(xing)和(he)真(zhen)(zhen)實(shi)性(xing)(xing)的(de)(de)審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)。合(he)法(fa)(fa)性(xing)(xing)和(he)真(zhen)(zhen)實(shi)性(xing)(xing)是(shi)登(deng)記機關(guan)(guan)審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)的(de)(de)共同內容(rong)，實(shi)質(zhi)審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)要(yao)審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)合(he)法(fa)(fa)性(xing)(xing)和(he)真(zhen)(zhen)實(shi)性(xing)(xing)，形(xing)式審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)所審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)的(de)(de)同樣(yang)是(shi)有(you)(you)關(guan)(guan)事(shi)(shi)實(shi)的(de)(de)合(he)法(fa)(fa)性(xing)(xing)和(he)真(zhen)(zhen)實(shi)性(xing)(xing)，而(er)(er)其中(zhong)的(de)(de)差異只(zhi)是(shi)審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)的(de)(de)對(dui)象不同而(er)(er)已，形(xing)式審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)只(zhi)是(shi)審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)當事(shi)(shi)人提交的(de)(de)書面文件(jian)，而(er)(er)實(shi)質(zhi)審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)則還應根據需要(yao)對(dui)提交文件(jian)之外(wai)其他事(shi)(shi)實(shi)進行(xing)了解或調查(cha)(cha)(cha)，以確認有(you)(you)關(guan)(guan)事(shi)(shi)實(shi)的(de)(de)合(he)法(fa)(fa)性(xing)(xing)和(he)真(zhen)(zhen)實(shi)性(xing)(xing)。因(yin)此(ci)，即(ji)使確定登(deng)記機關(guan)(guan)只(zhi)有(you)(you)形(xing)式審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)的(de)(de)義務或職責，也并不當然就排除(chu)了對(dui)相關(guan)(guan)事(shi)(shi)實(shi)合(he)法(fa)(fa)性(xing)(xing)和(he)真(zhen)(zhen)實(shi)性(xing)(xing)的(de)(de)審(shen)(shen)查(cha)(cha)(cha)。《中(zhong)華(hua)人民共和(he)國(guo)建(jian)(jian)筑法(fa)(fa)》第七條，建(jian)(jian)筑工(gong)程(cheng)開工(gong)前，建(jian)(jian)設(she)單位應當按照國(guo)家有(you)(you)關(guan)(guan)規(gui)定向工(gong)程(cheng)所在地縣級以上(shang)人民政(zheng)(zheng)府建(jian)(jian)設(she)行(xing)政(zheng)(zheng)主(zhu)管部門申請(qing)領取施工(gong)許(xu)可證;但是(shi)，國(guo)務院建(jian)(jian)設(she)行(xing)政(zheng)(zheng)主(zhu)管部門確定的(de)(de)限額以下(xia)的(de)(de)小型工(gong)程(cheng)除(chu)外(wai)。
第八(ba)條，申請(qing)(qing)領取施(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)許可(ke)證，應(ying)(ying)當(dang)具備下列條件(jian)：(一)已經辦理(li)該(gai)建筑(zhu)(zhu)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)用(yong)地批準手(shou)續;(二)在城市規劃(hua)區的(de)(de)建筑(zhu)(zhu)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)，已經取得規劃(hua)許可(ke)證;(三)需要(yao)拆(chai)遷的(de)(de)，其(qi)拆(chai)遷進度(du)符合施(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)要(yao)求;(四)已經確定(ding)建筑(zhu)(zhu)施(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)企業;(五(wu))有滿足施(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)需要(yao)的(de)(de)施(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)圖紙(zhi)及技術資料;(六)有保證工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)質(zhi)量和安全的(de)(de)具體(ti)措施(shi);(七)建設資金已經落(luo)實; (八(ba))法(fa)律、行(xing)政法(fa)規規定(ding)的(de)(de)其(qi)他條件(jian)。建設行(xing)政主管部門應(ying)(ying)當(dang)自(zi)收到(dao)申請(qing)(qing)之日起十五(wu)日內，對(dui)符合條件(jian)的(de)(de)申請(qing)(qing)頒發(fa)施(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)許可(ke)證。
《中華人(ren)民共和(he)國城鄉規(gui)劃(hua)法》第四(si)十條，申請辦(ban)理(li)建(jian)(jian)設(she)工程規(gui)劃(hua)許(xu)可證(zheng)，應(ying)當(dang)提(ti)交使用土地(di)的(de)(de)有關證(zheng)明文(wen)件(jian)、建(jian)(jian)設(she)工程設(she)計方(fang)案等(deng)材料。需(xu)要建(jian)(jian)設(she)單位(wei)編(bian)制修建(jian)(jian)性詳(xiang)細(xi)規(gui)劃(hua)的(de)(de)建(jian)(jian)設(she)項目，還應(ying)當(dang)提(ti)交修建(jian)(jian)性詳(xiang)細(xi)規(gui)劃(hua)。對符(fu)合控制性詳(xiang)細(xi)規(gui)劃(hua)和(he)規(gui)劃(hua)條件(jian)的(de)(de)，由(you)城市、縣人(ren)民政(zheng)府(fu)城鄉規(gui)劃(hua)主管部門或(huo)者省、自治區、直轄市人(ren)民政(zheng)府(fu)確定的(de)(de)鎮人(ren)民政(zheng)府(fu)核發建(jian)(jian)設(she)工程規(gui)劃(hua)許(xu)可證(zheng)。
這(zhe)些都(dou)是形(xing)式審查。
五是民事(shi)責任和(he)行政(zheng)責任的區別?
審批產生的責任如何區分?
《中華人民(min)共(gong)和國城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)法(fa)(fa)》第五(wu)十條，在選址(zhi)意(yi)見書、建(jian)(jian)設(she)用地規(gui)劃(hua)許(xu)可(ke)證、建(jian)(jian)設(she)工(gong)程(cheng)規(gui)劃(hua)許(xu)可(ke)證或(huo)者(zhe)鄉(xiang)村建(jian)(jian)設(she)規(gui)劃(hua)許(xu)可(ke)證發(fa)放后，因依法(fa)(fa)修(xiu)改城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)給(gei)被許(xu)可(ke)人合(he)(he)法(fa)(fa)權益造成損失的，應(ying)(ying)當(dang)依法(fa)(fa)給(gei)予補償(chang)。 經(jing)依法(fa)(fa)審定的修(xiu)建(jian)(jian)性詳細(xi)規(gui)劃(hua)、建(jian)(jian)設(she)工(gong)程(cheng)設(she)計(ji)方案的總(zong)平面圖不得隨(sui)意(yi)修(xiu)改;確(que)需修(xiu)改的，城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)主管部門應(ying)(ying)當(dang)采取聽(ting)(ting)證會等形式(shi)，聽(ting)(ting)取利害關(guan)系人的意(yi)見;因修(xiu)改給(gei)利害關(guan)系人合(he)(he)法(fa)(fa)權益造成損失的，應(ying)(ying)當(dang)依法(fa)(fa)給(gei)予補償(chang)。
個人(ren)認為，應該通過追加第三人(ren)的方(fang)式(shi)或者直接在審批(pi)中由(you)第三人(ren)聲明的方(fang)式(shi)由(you)其(qi)承擔，減少審批(pi)機關責任
